Detalles del blog

Una cabaña cápsula que parece atractiva en un vídeo de una fábrica no es automáticamente un activo de alojamiento rentable. Acalcular el ROI de alojamiento prefabricadocorrectamente, los compradores deben mirar más allá del precio unitario y modelar el costo total de apertura, operación y ocupación de cada unidad de alojamiento. Aquí es donde muchos proyectos de complejos turísticos, glamping y alojamiento en familias protegen su margen o lo pierden.

Para los promotores y operadores hoteleros, los alojamientos prefabricados pueden crear una ruta más rápida para obtener ingresos que la construcción convencional. Las unidades construidas en fábrica reducen la mano de obra en el sitio, acortan los cronogramas de instalación y brindan un producto de alojamiento distintivo que puede llamar la atención en las plataformas de reserva. Pero el retorno depende de la ubicación, los permisos, la demanda de los huéspedes, la infraestructura, el financiamiento y las especificaciones seleccionadas antes de que comience la producción.

Comience con el costo total del proyecto, no con el precio de fábrica

El precio de fábrica es el punto de partida, no el monto de la inversión. Un modelo completo de retorno de la inversión debe incluir todos los costos necesarios para llevar una cabaña prefabricada desde la fábrica hasta su primer huésped de pago.

El costo total de su proyecto debe incluir el precio de compra unitario, la personalización, el envío, los derechos de importación cuando corresponda, la entrega interior, la grúa o el equipo de elevación, los cimientos, las conexiones de servicios públicos, el acceso al sitio, los permisos, los muebles, el paisajismo, la configuración de la reserva y el marketing previo a la apertura. Si está comprando varias unidades, incluya también la inversión en áreas comunes, como espacio de recepción, caminos, drenaje, estacionamiento, iluminación, lavandería y sistemas de agua o aguas residuales.

Acasa de la cápsula espacialcon baño, cocina, cerradura inteligente, balcón y paquete interior mejorado puede tener un costo de compra más alto que una cabina básica. Sin embargo, también puede respaldar una tarifa por noche más alta y una mayor conversión de huéspedes. La pregunta correcta no es si una opción aumenta el precio. La pregunta es si aumenta los ingresos o reduce los costos operativos lo suficiente como para justificar la inversión adicional.

Para un cálculo sencillo:

Costo total del proyecto = Costo unitario + Logística + Trabajo en el sitio + Servicios públicos + Mobiliario + Permisos + Costos previos a la apertura

Mantenga el modelo de costos conservador. Las tarifas de envío pueden cambiar, las condiciones del sitio pueden requerir trabajo adicional y los requisitos de los códigos locales pueden agregar costos una vez que el terreno esté asegurado. Un proyecto que parece rentable sólo con supuestos perfectos no está listo para ser adquirido.

Calcule el ROI de alojamiento prefabricado a partir de los ingresos operativos netos

Los ingresos no son retorno de la inversión. Una cabaña que produce 50.000 dólares en reservas anuales aún puede ofrecer un rendimiento débil si la ocupación es baja, los costos de limpieza son altos o el servicio de la deuda consume el margen. Comience estimando los ingresos brutos anuales, luego reste los gastos operativos directos y continuos.

Ingresos brutos anuales = Noches disponibles x Tasa de ocupación x Tarifa diaria promedio

Las noches disponibles normalmente son 365 por año, menos cualquier mantenimiento planificado o cierre estacional. La tasa de ocupación es el porcentaje de esas noches vendidas. La tarifa diaria promedio, a menudo llamada ADR, es el monto promedio que pagan los huéspedes por noche ocupada después de los descuentos pero antes de impuestos.

Por ejemplo, supongamos que una unidad de alojamiento prefabricada premium tiene un ADR de $220, opera 350 noches por año y alcanza el 58% de ocupación:

350 x 58% x $220 = $44,660 ingresos brutos anuales

A continuación, calcule los gastos operativos anuales. Estos suelen incluir limpieza y ropa de cama, servicios públicos, comisiones de la plataforma de reservas, administración de propiedades, mantenimiento, seguros, Internet, suministros, impuestos locales, personal y reservas de reemplazo. Para un proyecto hotelero pequeño, estos gastos pueden variar ampliamente dependiendo de si el propietario se autogestiona, brinda servicio de alimentos, utiliza operadores externos u opera en un destino de alto costo.

Si los gastos operativos equivalen al 35% de los ingresos brutos, el ingreso operativo neto anual es:

$44,660 - $15,631 = $29,029 NOI

Luego calcule el ROI básico en efectivo antes de financiar:

ROI de alojamiento prefabricado = Ingreso operativo neto anual / Costo total del proyecto x 100

Si el costo total de la unidad, entrega, instalación, mobiliario y su parte de la infraestructura del sitio es $145 000, el cálculo es:

$29 029 / $145 000 x 100 = 20,0% de retorno de la inversión anual

Este resultado proporciona al comprador una base práctica. No reemplaza un modelo financiero completo, pero muestra rápidamente si el proyecto puede cumplir con un objetivo de inversión.

Mida el período de recuperación junto con el retorno de la inversión

El retorno de la inversión es útil, pero muchos compradores también quieren saber cuánto tiempo lleva recuperar su capital inicial. El período de recuperación es particularmente relevante para los operadores de glamping, propietarios de terrenos y desarrolladores que construyen proyectos por fases.

Período de recuperación = Costo total del proyecto / Ingreso operativo neto anual

Usando el ejemplo anterior, una inversión de $145 000 con un NOI anual de $29 029 tiene un período de recuperación estimado de aproximadamente cinco años. Si el operador aumenta la ocupación mediante un mejor marketing, reservas de grupo o paquetes de temporada, el período de recuperación disminuye. Si la demanda es más débil de lo esperado, aumenta.

Un calendario de implementación más rápido puede mejorar materialmente esta cifra. Una habitación construida de manera convencional puede tardar muchos meses en obtener permisos y construirse. A menudo se puede fabricar una cápsula o cabina producida en fábrica mientras se realiza la preparación del sitio. Abrir antes le da a la propiedad más noches vendibles y puede adelantar el flujo de caja una temporada entera.

Ésta es una de las mayores ventajas comerciales de las viviendas prefabricadas. El retorno de la inversión no se trata sólo de un menor costo de construcción. También se trata de reducir el tiempo entre el desembolso de capital y los ingresos del primer huésped.

Pruebe tres escenarios de demanda antes de realizar el pedido

No calcule el ROI a partir de una única estimación de ocupación optimista. El rendimiento del alojamiento cambia según el clima, la competencia local, las tendencias de viajes, las reseñas y la ejecución de marketing. Cree al menos tres escenarios: conservador, esperado y de alto rendimiento.

Un escenario conservador puede utilizar una ocupación más baja y un ADR con descuento durante el primer año. El escenario esperado debería reflejar alojamiento local comparable y un marketing de lanzamiento realista. El escenario de alto rendimiento puede dar cuenta de tarifas premium de fin de semana, visibilidad en las redes sociales y buenas críticas de los huéspedes, pero no debería ser la base para decidir si se compra o no.

Por ejemplo, una cabina con un precio de $220 ADR puede tener un rendimiento del 40% de ocupación en un modelo cauteloso, del 58% en un modelo esperado y del 70% en un modelo fuerte. La misma unidad física produce resultados muy diferentes en esos casos. Es por eso que la ubicación y la capacidad del operador son tan importantes como el diseño de la cabina.

Los proyectos en destinos pintorescos, cerca de parques nacionales, playas, áreas de esquí, viñedos o lugares para eventos pueden respaldar precios superiores. Los proyectos de borde urbano pueden beneficiarse de la demanda de viajes de negocios y estadías cortas. Los sitios remotos aún pueden funcionar bien, pero generalmente requieren una experiencia más sólida para los huéspedes, un acceso confiable y un posicionamiento claro.

Incluya los costos que los compradores suelen pasar por alto

El error más común en el retorno de la inversión es excluir costos que no forman parte del presupuesto de la cabina. Las estructuras prefabricadas pueden reducir la complejidad de la construcción, pero no eliminan la responsabilidad del sitio.

Antes de confirmar la especificación de una unidad, verifique los requisitos de los cimientos, el estándar eléctrico, el suministro de agua, el drenaje, la conexión séptica o de alcantarillado, las necesidades de HVAC, los requisitos de carga de viento y nieve, las normas locales contra incendios y el acceso al transporte. Un camino de acceso difícil o una conexión remota de servicios públicos pueden cambiar rápidamente la economía del proyecto.

Considere también los costos del ciclo de vida. Los acabados exteriores, el acristalamiento, los sistemas HVAC, los accesorios de plomería, las cerraduras inteligentes y los electrodomésticos requieren mantenimiento. Especifique materiales adecuados para el clima local, especialmente en áreas con alta humedad, exposición costera a la sal, fuertes nevadas, fuertes vientos o grandes cambios de temperatura. La versión más barata en el momento de la compra puede convertirse en la opción más cara después de varias temporadas de funcionamiento.

La personalización de la fábrica debería respaldar el plan de ingresos. Adistribución de dos dormitoriospuede mejorar el valor de las reservas familiares y grupales. Un balcón puede fortalecer el atractivo visual de un sitio escénico. Una cocina puede soportar estadías más largas, mientras que un diseño simplificado estilo hotel puede reducir el tiempo de mantenimiento y rotación. Fullking trabaja con los compradores en estas decisiones de especificaciones porque el mejor diseño está vinculado al huésped previsto, la tarifa por noche y las condiciones del sitio.

Separar el rendimiento de los activos del financiamiento

Si financia el proyecto, calcule dos rendimientos: el rendimiento a nivel de propiedad y el rendimiento de efectivo sobre efectivo. El ROI a nivel de propiedad mide si el activo de alojamiento en sí funciona. El rendimiento de efectivo sobre efectivo mide el flujo de efectivo anual en comparación con el capital invertido después de los pagos del préstamo.

La deuda puede mejorar la rentabilidad del capital cuando la propiedad genera más ingresos que el costo de financiación. También puede crear presión durante la temporada baja o un período de lanzamiento lento. Por esa razón, los compradores no deberían utilizar la financiación para ocultar un modelo operativo débil. La unidad debería mostrar un NOI razonable bajo supuestos conservadores antes de agregar apalancamiento.

La exposición cambiaria también puede afectar a los compradores internacionales. Si las cabañas se compran en una moneda y los ingresos de los huéspedes se obtienen en otra, los movimientos cambiarios pueden cambiar el rendimiento final. Incluya una contingencia en el presupuesto en lugar de asumir que el tipo de cambio actual se mantendrá durante la producción, el envío, la instalación y la apertura.

Utilice el retorno de la inversión para seleccionar el producto prefabricado adecuado

El objetivo no es comprar la unidad de menor precio. El objetivo es comprar un producto de alojamiento que se adapte al mercado y produzca ingresos fiables. Una unidad cápsula compacta puede ser ideal para un sitio de glamping de alta densidad. Acabina de manzana más grandeo una casa modular de dos dormitorios puede ofrecer mejores rendimientos para destinos orientados a la familia o estancias prolongadas.

Solicite una cotización basada en todas las especificaciones requeridas y luego compárela con su modelo de ingresos. Confirme qué está incluido, qué debe obtenerse localmente y qué condiciones del sitio está diseñada para soportar la cabina. Cuando los números estén claros antes de la producción, podrá comprar con un objetivo operativo definido en lugar de un concepto visual únicamente.

Un proyecto de alojamiento prefabricado bien planificado obtiene su retorno a través de suposiciones disciplinadas, una selección de productos adecuada y un camino rápido hacia la apertura. Primero cree su modelo, luego especifique la unidad y trate cada decisión de personalización como una inversión en tarifa, ocupación, eficiencia operativa o valor de activo a largo plazo.